存量房利率何时降？如何降？

存量房利率何时降？如何降？降多少……

近日，我们连线西安13家银行，咨询存量房利率下调*新消息。

从“支持鼓励”到“指导”！从“中央”到“省级地方”！

降存量房利率，备受关注！

近日，业内人士对西安13家主力贷款银行进行了全面摸底，关于下调存量房利率，看看银行怎么说？

邮政银行回复：我们已关注到存量房利率下调的消息，但目前暂未收到具体通知，后期如果有调整，我们的官网会有公示。

工商银行工作人员表示：还未收到相关部门通知，但我们会密切关注消息。

交通银行回复：没有收到相关通知。

此外，中国银行、华夏银行、西安银行……等表示，没有接到相关文件，目前仍按照原有签订合同利率执行还款政策。

13家银行口径几乎统一为：已关注到消息，但暂未收到相关部门的具体通知！

目前，调整存量房利率在全国落地城市并不多，仅郑州、江苏跟进。

郑州：打响全国存量房贷利率调整“第一枪”，但调整方案大概率在一个月内确定；

江苏：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

也有网友提到：提前还贷热度居高不下，为何降存量房利率落地如此不易？直接利率打折不好吗？

一方面，根据相关数据显示，上半年提前还贷规模约2.5万亿，较去年同期多出1万多亿，虽说是个庞大的数据，但如果存量房利率全面下调或者简单的打折，含本金利息在内，银行可能会“蒸发”很大一笔收益。

另一方面，对银行而言，个人住房贷款是优质稳定的收益，随着楼市下行，置业群体萎缩，新增住房贷款规模不甚理想。

7月28日，央行发布《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》，其中房地产贷款增速回落。

数据显示，2023年二季度末， 房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%，增速比上年末高1.6个百分点。个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

根据相关估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为*新投放的利率水平，即4.14%(2023Q1的平均利率)，那么两者差距超过60bp，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。

如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。（数据来源：第一财经）

换而言之，本来收益就在缩水，再叠加存量房贷打折利率，银行将会面临巨大的收益影响！

不可否认，目前房价水平、未来房价预期及贷款利率是影响买房人意愿的三大主要因素。

前几年很多人高位买房，房贷利率在6%以上的不在少数，对比如今的4%算是吃了大亏！

我们以贷款额200万，贷款期限30年（等额本息）来算，当初6%的利率来算，月供是11991.014元，如果按照当前4%房贷利率政策执行，月供将减少2443元，30年利息少支出约88万元，在西安妥妥省出一套首付。

值得一提的是，相关数据机构对“买房人希望如何下调存量房贷利率？”做了市场调研，有93%的受访者表示希望直接下调，仅5.55%的受访者则表示期待“商转公”，且有超四成网友表示，如果存量房贷款利率下调，自己会考虑再买房，可见下调存量房利率对市场的影响还是比较大的。

也有小道消息称：存量房贷利率会降到4.5左右，但只下降1年，1年后会恢复正常，且提到8月底会出台政策，对该政策，网友已经纷纷表示出不满！

那么，存量房利率究竟什么时候调整，如何调整？

8月9日，《证券日报》记者致电国有六大行及多家股份制银行，相关工作人员均表示，目前未接收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。

行业资深人士表示，会有以下三种可能性：

其一：国有大行可能会先出台政策，后面股份制银行及小银行选择性跟进；

其二：“一刀切”的可能性很小，一种是根据客户资质，出台有针对性的调整方案。譬如，对于优质客户，主动下调存量房贷利率，下调更多幅度等；各城市“因城施策”制定具体方案，购房者需要注意的一点是，即便下调存量房贷利率，也不意味着所有存量房贷都会降。

其三：如果国有大行下调存量房利率，各行的房贷业务或将形成强竞争，那么，对房贷业务高度依赖的中小银行，也没有不调整的道理。

业内专家表示，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，部分地区可能已经开始调研、沟通，但其方案如何制定以及怎样实施，目前尚未可知。

牵一发而动全身，存量房利率下调基本已成“定局”，落地执行也是“箭在弦上之事！